ضوابط تراکم فروشی و تغییر کاربری در طرح تفصیلی جدید - وبلاگ آموزش شبکه

به گزارش وبلاگ آموزش شبکه، فاطمه امامی- قم - خبرنگار:طرح تفصیلی در شهرها سند بالادستی است که روند تحولات شهر در یک دهه را معین و ضوابط ساخت وساز و کاربری ها را معین می نماید. طرح های تفصیلی طبق قانون باید 10 سال یک بار تهیه گردد و به تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی برسند.

در این میان، اما همیشه این طرح ها تأمین نماینده نظر همه مردم و دستگاه ها نیست. به همین دلیل است که کمیسیون ماده 5 در استان ها با ترکیب تعیین تشکیل می گردد تا موارد مغایرت با طرح تفصیلی را آنالیز کند و به آنها مجوز دهد. اما معاون هماهنگی امور عمرانی استاندار قم معتقد است این ظرفیت قانونی نباید برای بی اثر کردن طرح تفصیلی به کار گرفته گردد.

محسن بهشتی با اشاره به درخواست های افزایش تراکم نسبت به طرح تفصیلی اظهار کرد: ما زمانی که طرح تفصیلی را تصویب و تراکم را کم می کردیم، نارضایتی بخشی از مردم را هم پیش بینی می کردیم. معاون استاندار قم معتقد است اگر کمیسیون ماده 5 از چارچوبی که در طرح تفصیلی گذاشته کوتاه بیاید، درخواست ها برای نادیده دریافت ضوابط هر روز بیشتر خواهد شد. این بحث ها پس از مطرح شدن پرونده ای در کمیسیون ماده 5 آغاز شد که مالک یک ساختمان ویلایی که در کنار ساختمانی نه طبقه درخواست ساخت وساز داشت، متوجه شده بود که طبق طرح تفصیلی جدید بیشتر از 4 طبقه تراکم نمی تواند داشته باشد. این موضوع موجب شکایت مالک شده و پرونده به کمیسیون ماده 5 رفته بود.

بهشتی در این زمینه گفت: همیشه در امور شهری باید وحدت رویه ای را در نظر بگیریم. اگر به راحتی ضوابط طرح تفصیلی را نادیده بگیریم، متقاضیان ساخت وساز از ما همین توقع را خواهند داشت. وی اضافه کرد: ما در کمیسیون ماده 100 هم این قانون را گذاشتیم که طبقه مازاد باید تخریب گردد. معاون استاندار قم در پاسخ به این موضوع که اختلاف طبقات فاحش در این پرونده را چطور باید جبران کرد گفت: ما ضابطه ای نداریم که در خصوص اختلاف طبقات صحبت نموده باشد. اگر این ضابطه وجود داشت، موضوع فرق می کرد و اکنون هم نمی توانیم این ضابطه را ایجاد کنیم، چراکه یک سالگذشته و به متقاضیان دیگر چنین امتیازی تعلق نگرفته است.

• ممانعت از تغییر کاربری باغ ها

پرونده دیگر در دهمین جلسه کمیسیون ماده 5 استان قم به تغییر کاربری یک قطعه باغ قدیمی در خیابان سمیه مربوط بود که وضعیت موجود آن درختی ندارد و مالک در گذشته با شهرداری توافق نموده است. غلامرضا جان قربان معاون شهردار قم، درباره این موضوع گفت: توافقی سال ها پیش با مالک این زمین در شهرداری شده و شهرداری سهم خود را گرفته است، اما یک قسمت از باغ به خارج از محدوده رفته است که باید دوباره داخل محدوده بیاید.

به گفته وی، اکنون باغی در آن محل نیست و در عمل درختی ندارد. 2 ساختمان ساخته شده و یک قطعه وسط افتاده است. اما معاون استاندار معتقد بود در صورت دریافت این مصوبه، مالک به دنبال قطعه بعدی خواهد آمد و دومینوی تغییر کاربری باغ ها به باغ اشراقی در خیابان سمیه هم خواهد رسید. وی با اشاره به این که تصمیم های گرفته شده در حوزه شهرسازی باید مستحکم باشد اضافه کرد: وقتی کاربری مسکونی را تبدیل به کاربری سبز می کنیم، می دانیم که فشارها زیاد خواهد بود، اما نمی گردد که دانه دانه دوباره همه را برگردانیم.

• تغییر کاربری 5 هکتار باغ در 2 سال

اما عباس پورمیدانی رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان قم، به یک آمار در این جلسه اشاره نمود و گفت: در 2 سال گذشته، 5 هکتار فضای سبز شهری تبدیل به کاربری های دیگر شده است. به عقیده وی، درآمد این تغییر کاربری باید در جهت افزایش سرانه فضای سبز شهری استفاده گردد. پورمیدانی خطاب به نمایندگان شهرداری گفت: هر قدر که تغییر کاربری داده اید برای شهرداری درآمد داشته. حالا می توانید درصدی از همین مقدار را برای تملک باغ ها هزینه کنید.

بهشتی هم با اشاره به اهمیت بوستان های شهری اضافه کرد: یک سری بوستان های بزرگ حاشیه شهر خانوادگی است، اما بانوان و بچه ها نمی توانند به طور مستقل از آنها استفاده نمایند، در حالی که فضای سبز شهری باید برای تمام اقشار قابل استفاده باشد. وی معتقد است تغییر کاربری های ایجادشده در کمیسیون ماده 5 منافع اقتصادی بسیاری برای شهرداری داشته است و این منافع باید محاسبه گردد و به حساب سازمان پارک ها برود تا از محل آن برای توسعه فضای سبز شهری استفاده گردد.

معاون استاندار قم با اشاره به کمبود بسیار فضای سبز در محله های مرکزی قم و بافت فرسوده اظهار کرد: ما حتی در منطقه 4 که بهترین منطقه شهری است، کمبود فضای سبز داریم، چراکه سرانه منطقه 4 را بوستان علوی بالا برده که عددی کاذب است. در واقع بوستان های حاشیه شهر کارکرد بوستان شهری و کاربری سبز در واحد همسایگی را ندارند.

پیغام جوادیان مدیرعامل سازمان پارک ها و فضای سبز شهرداری قم، هم در این جلسه با تأکید بر اهمیت فضای سبز شهری گفت: بازخوردی را که بوستان های شهری دارند اصلا بوستان های حاشیه شهر نمی توانند داشته باشند. از طرفی، ما با سیاست ایجاد فضای سبز در حاشیه شهر در حال افزایش تقاضای سفر و ایجاد ترافیک هستیم، در حالی که با تقویت فضای سبز شهری می توانیم این معضل را حل کنیم. او معتقد است طرح تفصیلی فعلی هم حتی هکتارها فضای سبز به شهر بدهکار است و در صورت تغییر کاربری سبز، این بدهی ها مدام افزایش پیدا خواهد نمود.

• مخالفت با کاهش عرض خیابان های اطراف مسجد جمکران

مسأله تقلیل عرض خیابان ظهور در اطراف مسجد جمکران به 20 متر از موضوع های مطرح شده در طرح تفصیلی است. این خیابان در وضع موجود خود هم 20 متری است، اما در طرح تفصیلی به صورت یک خیابان 60 متری دیده شده است. معاون استاندار قم در این زمینه معتقد است نباید کاهش عرض در اطراف مسجد جمکران اتفاق بیفتد، چراکه این فضاها مناسب برای کاربری های مختلف از جمله کاربری اقامتی هستند و عرض 20 متر برای این قضیه کم است. محسن بهشتی اضافه کرد: شهرداری قم در نزدیکی این خیابان، یک خیابان جدید در حال احداث دارد که آن را 60 متر در نظر گرفته است و تصمیم دارد زیر بار تعریض خیابان ظهور نرود. غلامرضا جان قربان معاون شهردار قم، در این جلسه با اشاره به این که عبور و مرور به سمت مسجد جمکران پس از راه اندازی خیابان حجت از این خیابان انجام خواهد شد گفت: ایجاد 2 خیابان 60 متری به فاصله 100 متر توجیه ندارد.

• ضوابط طرح تفصیلی شهر قم

دفترچه ضوابط طرح تفصیلی شهر قم در جلسه کمیسیون ماده 5 مورد آنالیز نهاده شد، اما تصویب آن به جلسه دیگری موکول شد. به گزارش وبلاگ آموزش شبکه، معاون عمرانی استاندار قم با اشاره به این که در بعضی موارد در طرح تفصیلی قم ضوابطی مشابه تهران در نظر گرفته شده است، گفت: محورهای مجهز شهری در قم بیش از اندازه تعریف شده اند و این موضوع مردم را اذیت می نماید.

محسن بهشتی با بیان این که شرایط قم با تهران متفاوت است، اضافه کرد: نباید فکر کنیم که هر کاری در تهران صورت گرفته است باید در قم نیز انجام گردد. معاون شهرسازی شهرداری قم هم با اذعان به این که محورهای مجهز شهری دیده شده در طرح تفصیلی تحقق پذیر نیستند، اظهار کرد: در این محورها درخواست برای ساخت واحد مسکونی زیاد بود در حالی که باید هزینه و پارکینگ تجاری و اداری پرداخت و تامین می شد. غلامرضا جان قربان اضافه کرد: برای حل این مشکل کوشش کردیم چند محور مجهز شهری را به محور مجهز محلی تغییر دهیم، اما تصمیم بر این شد که برای این موضوع مشاور بگیریم و مساله را مورد مطالعه قرار دهیم. معاون شهردار قم ادامه داد: البته در بعضی محورها که مجهز محلی هستند هم در عمل کاربری مجهز شهری شکل گرفته است و باید این تغییرات در طرح تفصیلی اعمال گردد.